Kredyt hipoteczny krok po kroku

Są rzeczy, które wiążą silniej niż małżeństwo. Kredyt hipoteczny na 30 lat to zdecydowanie jedna z nich. Jeśli nie odstrasza Cię perspektywa wieloletniego związku z bankiem i czujesz, że już czas przejść na swoje – czytaj dalej. Dowiesz się co załatwić, jakie dokumenty przygotować i gdzie kryją się pułapki pisane małym druczkiem.

Nie ma co ukrywać – wzięcie kredytu hipotecznego to masa roboty. Jednak dla przytłaczającej większości osób to jednocześnie jedyna droga do własnego domu lub mieszkania. Jeżeli się na nią zdecydujesz to oznacza, że masz już dość mieszkania kątem u rodziców albo wynajmowania przypadkowych kwater. Uzbrój się zatem w cierpliwość, zarezerwuj trochę czasu i ruszamy!

1. Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Zanim zaczniesz szukać nieruchomości, wybierać kolor kafelków w łazience i załatwiać elektryka – sprawdź czy w ogóle stać Cię na hipotekę. A dokładnie – czy Twoje dochody, status majątkowy i cywilny będą na tyle wiarygodne dla banku, że zgodzi się udzielić Ci pożyczki. Bez takiej wiedzy w najlepszym razie stracisz sporo czasu na zbędnych formalnościach, a w najgorszym – weźmiesz kredyt przekraczający Twoją wyporność finansową.

Najprościej sprawdzić zdolność kredytową za pomocą kalkulatorów dostępnych w internecie. Ich działanie jest znacznie uproszczone względem wyliczeń prowadzonych przez banki, ale da Ci pewien pogląd na własną sytuację finansową. Niezłym pomysłem jest też skorzystanie z porad doradców finansowych – z reguły ich usługi są jednak płatne.

Wyliczenia zdolności kredytowej mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi bankami. Wynika to ze zwracania uwagi na różne czynniki. Jest jednak pewna stała grupa cech, na które zawsze zwraca się uwagę. Należą do nich:

• długość okresu spłaty
• wysokość wkładu własnego
• historia kredytowa w innych bankach
• długoterminowe zobowiązania wpływające na comiesięczny budżet (pożyczki, alimenty itp.)
• źródło i wysokość dochodów
• forma zatrudnienia (najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony)
• koszty utrzymania
• wiek (osoby starsze nie dostaną kredytu na wiele lat)
• stan cywilny
• miejsce zamieszkania
• ilość członków rodziny

Z punktu widzenia banku idealny kredytobiorca powinien mieć zatem około 25 lat, być w związku małżeńskim, przynosić do domu (w sumie) około 10 tys. złotych, nie mieć żadnych innych zobowiązań finansowych a hipotekę brać na maksymalnie długi okres czasu. Niewielu jednak dorównuje temu ideałowi.

2.Kredyt na mieszkanie – najpierw znajdź nieruchomość

To dość przyjemna, choć żmudna część “pójścia na swoje”. Niby rynek jest pełen, deweloperzy stale coś budują a pośrednicy z drugiej ręki mają setki ofert w swoim portfolio, ale jak przyjdzie co do czego – ciężko jest coś wybrać. Daj sobie czas. Aby znaleźć dobre mieszkanie trzeba z reguły od pół roku do nawet dwóch-trzech lat. Obserwuj oferty, odwiedzaj nieruchomości i zdobywaj doświadczenie. A w międzyczasie załatwiaj formalności.

3. Jak wziąć kredyt hipoteczny? Poznaj swój bank

Porównanie do małżeństwa nie jest wcale przerysowane. To z wybranym bankiem spędzisz następne parę dziesiątek lat. Na jego logotyp natkniesz się co miesiąc w skrzynce a adresy oddziałów w swoim mieście będziesz znać na pamięć. Dlatego wybierz mądrze.

Oczywiście, decyzja w jakim banku zaciągniesz hipotekę nie może opierać się o estetykę loga. Nie powinny na nią nawet wpływać korzystne warunki wstępne, które często kryją mniej opłacalne raty w późniejszym okresie. Taką decyzję możesz podjąć znając całość warunków umowy, na które składają się:

• opłaty przygotowawcze, prowizje i marże
• wysokość odsetek
• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania
• koszty ubezpieczenia
• koszty produktów powiązanych (bank często dołącza do kredytu hipotecznego konto rozliczeniowe, kartę kredytową itp.)
• koszty wcześniejszej spłaty kredytu
• koszty wyceny lokalu (większość banków wysyła do wyceny własnych rzeczoznawców)
• system spłat (raty równe lub malejące)
• suma jaką chcesz pożyczyć od banku

4. Dokumenty potrzebne do kredytu na mieszkanie

Masz już upatrzoną ofertę kredytu, zaklepane mieszkanie i doskonale wiesz, że Cię na nie stać. Czas zatem na formalności. A będzie tego dużo.

Najpierw przygotuj dokumenty osobowe czyli:

• dwa dowody tożsamości (paszport lub prawo jazdy jako drugie wystarczą)
• w małżeństwach posiadających rozdzielność majątkową – dokument potwierdzający ten stan
• w małżeństwach pozostających w separacji lub rozwiedzionych – dokument potwierdzający ten stan

Następnie przejdź do kolekcjonowania dokumentów związanych z dochodami. Konkretnie chodzi o:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach
• wyciąg z rachunku bankowego za okres od 6 do 12 miesięcy
• umowa o pracę (jeżeli jest na czas nieokreślony)
• świadectwo pracy (jeżeli była zmieniana w ciągu ostatnich 12 miesięcy)
• deklaracja PIT37 (opcjonalnie, zależy od banku)
• Jeżeli jesteś przedsiębiorcą dodatkowo musisz dostaczyć:
• decyzję o nadaniu numerów NIP i REGON
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej
• deklarację PIT-36 (lub PIT 36-L) za ostatni rok
• zaświadczenie o dokonywaniu regularnych wpłat w ZUS i US
• wydruk z księgi przychodów i rozchodów

Wreszcie, jeśli posiadasz zobowiązania finansowe w innych bankach lub podobnych instytucjach, przygotuj:

• umowy kredytowe
• potwierdzone saldo zadłużenia z bieżącego miesiąca
• zaświadczenie o spłacie kredytu (jeśli nastąpiło w ciągu ostatniego miesiąca)

Mając wszystkie powyższe dokumenty pozostaje Ci tylko poprawne wypełnienie wniosków w wybranych bankach. I czekanie. To ostatnie jest chyba najgorsze.

5. Podpisanie umowy przedwstępnej

Z formalnego punktu widzenia złożenie wniosku o kredyt hipoteczny nie daje żadnej gwarancji na jego uzyskanie. Jednak obsługujący Cię pracownik banku powinien być w stanie choć z grubsza określić, jakie masz szanse. Jeżeli usłyszysz, że w zasadzie nie ma przeciwwskazań – to już w trakcie oczekiwania na ostateczną decyzję warto podpisać umowę przedwstępną.

Taka umowa pozwoli przede wszystkim “zaklepać” wybrany lokal. Jest ona gwarancją, że ani ty, ani sprzedawca nie wycofacie się z ustalonych warunków. Jedyną opcją unieważnienia umowy przedwstępnej jest z reguły pisemna odmowa udzielenia przez bank kredytu. W pozostałych wypadkach zerwanie wiąże się z umownymi karami finansowymi.

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale jeżeli zależy ci na urzędowym potwierdzeniu można ją zawrzeć w obecności notariusza.

6. Jak złożyć wniosek o kredyt?

Zbierz wszystkie przygotowane dokumenty, zarezerwuj kilka wolnych godzin i przede wszystkim – uzbrój się w cierpliwość. Teraz jest czas aby pójść do wybranej placówki i złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

Na wydanie decyzji bank ma 21 dni. W tym czasie Twoje informacje będą “procesowane”, czyli poddawane ocenie przez analityków. Może się zdarzyć, że ktoś zadzwoni do Twojego zakładu pracy aby potwierdzić warunki zatrudnienia. Mogą też być potrzebne dodatkowe dokumenty lub potwierdzenia, dlatego lepiej w tym czasie nie wyjeżdżaj na urlop.

7. Decyzja kredytowa – ile czasu ma bank?

Po czasie niepewności następuje rozwiązanie a z nim – informacja czy kredyt przyznano. Z reguły wiesz to już na etapie składania wniosku, bo pracownicy banku potrafią oszacować szanse na otrzymanie kredytu. Niemniej dopiero teraz masz pewność.

Jeżeli decyzja jest pozytywna umów się na dogodny termin w wybranym oddziale i poćwicz podpis. Będzie Ci bardzo potrzebny na następnym etapie.

8. Podpisanie umowy na kredyt hipoteczny

To finalna, najważniejsza część nierównej walki o kredyt. Zarezerwuj sobie wolny dzień, a przynajmniej kilka godzin, żeby bez pośpiechu załatwić formalności. Przede wszystkim jeszcze raz, dokładnie przeczytaj umowę przed jej podpisaniem. To nudne, żmudne i męczące, ale nie chcesz chyba dać się naciągnąć na ukryte koszty płatne przez 30 lat?

Z ćwiczeniem podpisu to nie żart – będzie czekała na Ciebie ryza papieru do oparafowania. Po powrocie do domu załóż specjalną teczkę na dokumenty kredytowe – w ciągu najbliższych kilkudziesięciu lat będziesz do nich na pewno wracać, więc warto je mieć pod ręką.

9. Podpisanie umowy przeniesienia własności

Wraz z tym podpisem formalnie stajesz się właścicielem wymarzonego mieszkania. Formalnie, bo dopóki wiąże Cię kredyt to bank jest realnym posiadaczem nieruchomości. Nie warto sobie jednak zawracać głowy takimi drobnostkami – ważne że już prawie koniec.

Umowę kupna podpisuje się u notariusza. Otrzymasz komplet dokumentów, które czem prędzej zanieś do banku.

10. Uruchomienie kredytu i szczęśliwy koniec

Kiedy dostarczysz do swojego oddziału dokumenty nabycia nieruchomości, pożyczona kwota trafi w ciągu kilku dni na konto sprzedającego. Od tego momentu możesz już czuć się na swoim. To już finał mozolnej drogi wśród hipotecznej dżungli. Teraz już tylko spłacić, i spokój!

Najtrudniejsze w całym procesie starania się o kredyt jest… go rozpocząć. Potem sprawa toczy się, niejako siłą inercji. Kontroluj postępy, bądź w ciągłym kontakcie z bankiem a przede wszystkim – zachowaj uważność. Wiele decyzji, które podejmiesz teraz, będzie dotyczyć Ciebie nawet za 30 lat.